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公然召募基础设施证券投资基金（简称“公募REITs”）配套规则正式落地。

1月29日，沪深买卖所公布3项公募REITs配套营业规则，针对营业、审核、发售三大内容公布相关文件，即“1个设施、2个指引”。上述营业规则自公布之日起实行。

券商剖析人士指出，公募REITs从基础设施领域最先，中国的基建领域进入了存量和增量规模伟大，需要从供应侧和需求侧统筹思量，加大投资力度的新阶段。随着REITs产物的市场条件成熟，期待中国公募REITs逐步纳入租赁、住房、商业地产等资产大类。

值得注意的是，深圳证券买卖所（简称“深交所”）在通知中称，暂免收取公然召募基础设施证券投资基金上市初费、上市月费、买卖经手费及非限售份额介入要约收购营业用度。

“1个设施、2个指引”

详细来看，沪深买卖所本次集中公布的营业规则包罗：《公然召募基础设施证券投资基金(REITs)营业设施（试行）》（以下简称《营业设施》）、《公然召募基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》（以下简称《审核关注事项》）、《公然召募基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售营业（试行）》（以下简称《发售营业指引》）。

《营业设施》是基础设施公募REITs营业的基本规则，规范营业全流程主要节点和关键环节，遵照将基础设施基金产物作为一个整体的羁系要求，围绕“公募基金+资产支持证券”产物架构，对各介入方权责划分与运作协同作出响应划定，强化自律羁系，珍爱投资者合法权益。

《审核指引》对营业介入机构、基础设施项目、评估与现金流、买卖结构和运作治理放置等重点内容举行细化规范，聚焦优质资产和优质主体，提高审核营业透明度，在准入环节把控项目质量。

《发售指引》聚焦于基础设施公募REITs发售环节操作要求，参照买卖所股票询价刊行相关程序，匹配基础设施基金特有属性，对基础设施基金的询价与订价、战略配售、网下和民众投资者认购、扩募、监督治理等举行规范，提升产物刊行效率，推进流动性建设。

较征求意见稿有五方面修订

2020年9月4日至15日，沪深买卖所曾就《营业设施》和《审核指引》、《发售指引》3项配套规则公然征求意见。

和征求意见稿相比，最终落地的规则主要有五方面的修订：

一是优化原始权益人战略配售放置。为保障基础设施基金的连续稳健运营，同时为部门特殊情形下股东介入战略配售放置预留空间，《营业设施》明确作为基础设施项目控股股东或者现实控制人的原始权益人应当持有最低战略配售份额原则上应当不低于本次基金发售总量的20%。

二是优化买卖机制相关放置。为提升二级市场流动性，《营业设施》将上市首日涨跌幅调整到30%，后续买卖日的涨跌幅仍保持10%；划定基金治理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务；进一步明确基础设施基金可以作为质押券介入质押式协议回购和质押式三方回购营业，除原始权益人及其统一控制下关联方以外的其他投资者持有的战略配售限售份额可以介入质押式协议回购营业。

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三是优化权益更改和要约收购有关要求。为便于投资者介入，《营业设施》将基础设施基金份额权益更改信息披露门槛从5%调整为10%；思量部门原始权益人存在持有跨越30%份额的需求，且基金持有人持有基金份额权益到达30%对基金资产运营难以发生重大影响，将要约收购义务触发门槛从30%调整为50%。

四是完善主要现金提供方界说。连系市场机构建议，《审核指引》调整主要现金流提供方界定尺度，将基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流跨越基础设施资产统一时期现金流总额的占比由5%调整为10%。

五是调整认购价钱的风险提醒情形。思量刊行订价应基于网下投资者的现实报价情形确定，参考创业板注册制相关要求，《发售指引》明确认购价钱高于所有网下投资者报价的中位数和加权平均数孰低值的，应提前公布风险提醒通告。

机构展望：公募REITs潜在市场规模至少达4万亿元

市场人士指出，从买卖所层面来看，三项营业规则公布后，只待首批试点项目申报刊行。据称，此前上交所有近三十单项目由地方发改委推荐至国家发改委，其中部门项目已收到国家发改委的首轮反馈。

上海证券买卖所（简称“上交所”）示意，公募REITs能有用盘活存量资产，动员增量投资，形成良性投资循环，降低企业杠杆率，提高直接融资比重，推动资本市场更好地服务实体经济。同时，公募REITs为投资者提供除股票、债券、基金和衍生品之外新的大类资产设置种别，填补了当前金融产物空缺，厚实了资本市场投资工具，拓宽了社会资本投资渠道。

深交所示意，下一步有三方面事情放置。一是全力做好项目审核、产物发售、上市买卖、连续羁系、市场组织等事情，严格把关试点项目质量，推动拓宽投资者群体，努力提高二级市场流动性。二是连续做好规则宣传解读，深入开展投资者教育，组织系列培训，增强市场指导，为稳步推进试点事情凝聚市场共识、营造良好氛围。三是实时总结试点经验，梳理营业难点，推动完善税收、国资转让、投资等相关配套政策，为REITs产物平稳落地、健康生长奠基坚实基础。

1月20日下昼，戴德梁行在湖北武汉举行的新闻公布会上展望，未来公募REITs市场规模至少在4万亿元，对盘活国有企业存量资产将是重大利好。

尚存不少难点

创金合信基金REITs基金治理部负责人也以为，基础设施REITs产物不仅市场空间伟大，还能辅助地方政府降低杠杆、召募新的资金加速后续基础设施建设、指导金融服务从间接融资向直接融资转换、存续的基础设施资产价值的锚定和重估。 

“现在存在的难点在于：一是需要出台与完善进一步配套政策和制度。包罗税收优惠政策，涉及特许经营权的调价机制市场化等；第二是培育投资机构和市场专业机构，要高度重视中国资本市场的投资者教育事情，主要是小我私家投资者的产物普及和教育事情。”上述负责人示意，第三，要增强基础设施REITs的生长，状师、会计师、审计师、资产评估师等专业型人才的队伍建设事情不可或缺。

此外，上述创金合信基金REITs基金治理部负责人还示意，基金治理人要真正股权头脑的投资运营基础设施项目公司，由于基础设施项目种别较多，差别类型的项目公司在投资运营过程中，涉及的专业种别完全差别，通过寻找专业的人才，搭建体系化的人才梯队，基金治理人要尽快培育自己股权投资运营治理的能力。

因公募REITs伟大的市场空间，现在各大基金公司都在努力寻找优质项目，筹备公募REITs营业，纷纷期待打响公募REITs第一枪。然而在市场上优质项目并不多，因此在这一方面竞争尤为猛烈。

一位基金公司相关营业人士示意，现在公募REITs底层资产上，优质基础设施项目仍较稀缺。现在国内优质的基础设施建设项目大多控制在地方政府和大型国企手中，而此类企业手中的现金流较为充沛，且可将基建项目通过银行贷款获得资金，以是很少有动力将此类项目通过REITs举行证券化。此次公募REITs可能会优先支持基础设施补短板行业，包罗仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处置、固废危废处置等污染治理等基础设施项目。而这些项目普遍存在投资回收期长、持有期收益低等问题，是基建项目中难啃的“硬骨头”，因此寻找优质基础资产项目的难度不小。

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